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Les bureaux en mauvaise passe

FRANCOIS ROBERT ET GABRIELLE LEFEVRE

jeudi 03 juillet 2008, 13:43

Les investissement ont chuté de 40 % mais Bruxelles continue de profiter de l' Europe. Et le défi énergétique stimule l'architecture durable en construction et en rénovation

La BEI à Luxembourg. © D.R.

Les courtiers adoptent un profil bas. Le marché immobilier de bureaux au plus bas depuis deux ans. Le premier semestre 2008 n'est pas bon. Et la crise va encore durer.

La crise du subprime ne devait durer que quelques mois, disait-on. L'Europe ne serait pas touchée ou si peu. Un an et demi plus tard, force est de constater que la crise du crédit est devenue internationale et que l'Europe a le nez dans la crise. Et celle-ci grippe les rouages du marché de l'investissement en Belgique.

« L'année 2008 est remplie de défis » selon Norbert Müller, international director capital markets de Jones Lang LaSalle. La crise du crédit a un impact clair sur le marché d'investissement. Bien qu'il y ait quelques grandes affaires qui ont été lancées en 2007 et conclues en 2008, le volume d'investissement (1,3 milliard à la mi-juin 2008) est à la moitié du niveau qu'il comportait à la même période en 2007. »

Et c'est principalement le secteur bureau qui est touché. Tous les chiffres disponibles montrent une dégringolade rapide. À la mi-juin, soit pratiquement deux semestres, les montants investis s'élèvent à 620 millions d'euros dans le secteur bureau, contre plus de 2 milliards en 2007. Une baisse de plus de 40 %.

Un marché aux mains des étrangers

Le marché belge de l'investissement est largement aux mains des étrangers qui redoublent de prudence et se replient vers leurs marchés locaux. Les étranglements de crédit font le reste. Cette chute semble déjà avoir un impact sur les prix (on parle d'une baisse de 8 à 9 %). Les rendements repartent à la hausse et la prime de risque augmente.

Il y a cependant eu quelques deals. L'investissement le plus important de ce premier semestre 2008 est une transaction retail : l'acquisition de la « Blauwe Toren S.A. », société de groupe Codic dont l'actif principal est le complexe commercial « B-Park » à Bruges.

Autre grande transaction encore dans le pipeline est la vente du Bloc II, un développement de Eurostation dans le quartier du Midi, loué à la Régie des Bâtiment. Cette transaction de plus de 200 millions pourrait atténuer la chute enregistrée depuis le début de l'année.

Les banques sont frileuses

L'impact de la crise de crédit se traduit par la frilosité des banques. Elles sont réticentes à fournir des prêts surtout pour les biens à risque élevé. Cependant, les investisseurs disposant de fonds propres importants, sont plus actifs sur le marché d'investissement en incluant les investisseurs institutionnels belges et les fonds allemands. Ceux-ci, rappelle Kim Verdonck (CBRE) disposent d'énormes liquidités : « Ils ont reçu 3,6 milliards d'euros sur les 4 premiers mois de 2008 (et 6,7 milliards en 2007). Pour le volume d'investissement de leur part, il faut multiplier par deux pour inclure l'endettement à 50 % ». Cela fait des sommes non négligeables qui ne demandent qu'à s'investir dans des marchés réputés stables, comme Bruxelles.

Autre facteur, souligné également par CBRE, qui doit rassurer le marché : la Belgique est l'un des rares pays où le loyer (y compris celui des bureaux) est indexé. Un argument qui touche en période de volatilité sur fond de crise.

Le marché de la location

La faiblesse du climat économique fin 2007 s'est reportée en 2008 et se reflète dans le taux de prise en occupation des bureaux à Bruxelles (90 % du marché locatif des bureaux). Selon Jones Lang, la prise en occupation durant le premier semestre 2008 est de l'ordre de 180.000 m2 (de janvier à mi-juin 2008). Mais ce chiffre ne comprend pas encore la transaction de Fortis (75.000 m2) dans le quartier Nord qui pourrait encore être signée durant la première moitié de 2008. CBRE, lui table sur 230.000 m2 pour le premier semestre, mais ce chiffre inclut le mois de juin dans sa totalité.

De toute façon, cela donne pour 2008 une fourchette allant de 400 à 500.000 m2 pour 2008. Soit une nouvelle baisse de 20 % sur 2007, une année en recule sévère par rapport à 2006.

Le (centre de Bruxelles) CBD, moins exposé à la situation économique grâce à la diversité de ses occupants, note également un taux de prise en occupation relativement bas pour le début de l'année 2008, à cause d'une prise en occupation faible de la part des Administrations.

Dans le quartier européen, les nouvelles sont un peu meilleures. Les institutions européennes, qui enregistraient un faible taux d'occupation en 2007 et début 2008 suite à une nouvelle procédure européenne relative à la prise en occupation des bâtiments, se réveillent. L'UE a publié un appel d'offres mi-novembre 2007 sur les bâtiments candidats à l'occupation (40.000 m2).

Le « corporate » moins actif, surtout dans le secteur bancaire

Ce regain d'activité survient précisément au moment où la demande des corporates (les sociétés privées), moteur de l'activité en 2006 et 2007 commence à donner des signes de faiblesse, car elles pâtissent de la morosité économique.

C'est surtout le secteur bancaire qui trinque (ce qui n'étonnera personne au vu des problèmes boursiers). L'accord de Fortis pour la prise en location (prélocation) de ses projets, notamment le North Light (35.000 m2) et le Pole Star (40.000 m2) est toujours en suspens. La livraison de ces projets est attendue au plus tôt dans deux ou trois ans.

Bien que le niveau de prise en occupation soit faible, le taux de vacance diminue de 9.6 % à 9.2 % en 1 an à Bruxelles. Résultat étonnant qui s'explique par le report d'investissements afin d'éviter que n'arrivent en même temps sur le marché trop de gros projets.

N'empêche que pour la seconde moitié de l'année, 320.000 m2 (en incluant la Tour des Finances, 133.000 m2) devraient être achevés (dont seulement 60.000 m2 sont spéculatifs, il est vrai).

Et les loyers ? Pour l'instant, ils se maintiennent : le prime de quartile supérieur se négocie à 209 euros/m2/an. Mais la concurrence est à nouveau très dure dans certains secteurs du décentralisé et de la périphérie, des sous-marchés qui piquent du nez dès que l'activité économique faiblit.

Et l'avenir ?

Pour l'instant, aucun courtier, sur la place bruxelloise, ne scrute sa boule de cristal. Les incertitudes économiques, boursières et la crise financières font croire que 2009 pourrait être une année encore plus mauvaise que 2008. D'un autre côté, les loyers indexés et la reprise de la demande la Commission européenne en bureaux pourrait lisser la crise. Bruxelles recueillerait alors les fruits de sa réputation de stabilité.

Deux facteurs, en tout cas, ne sont pour l'instant absolument pas pris en compte par le marché, alors qu'ils sont évidents. D'une part, une possible brutale remontée du dollar qui pourrait accélérer la croissance des coûts énergétiques en Europe et accentuer la crise économique. D'autre part, l'instabilité politique de notre petit pays. Une paralysie des institutions en 2009 pourrait effrayer les investisseurs. Mais ce sont deux facteurs qui échappent largement aux logiques économiques et aux grilles d'analyse des courtiers.